เช่าโกดังหรือคลังสินค้า: 10 สเปกที่ต้องเช็ก ตั้งแต่ความสูงฝ้า น้ำหนักพื้น ถึงผังเมือง

สรุปสั้น ก่อนเช่าโกดังให้เช็กสเปก 10 เรื่องเทียบกับสินค้าและวิธีทำงานของคุณ และขอเอกสารยืนยันจากเจ้าของ อย่าเชื่อแค่คำบอกเล่าหรือรูปในประกาศ

• วัดความสูงใต้โครงหลังคาจุดต่ำสุดเอง และขอเอกสารระบุน้ำหนักบรรทุกพื้นเป็นตันต่อตารางเมตร
• ให้รถขนาดที่ใช้จริงลองเข้าออกและกลับรถ และดูท่าขนถ่าย ประตู และระยะเสาให้เข้ากับชั้นวาง
• ขอดูขนาดระบบไฟฟ้าและระบบป้องกันอัคคีภัย และถามประวัติน้ำท่วมจากเพื่อนบ้าน ไม่ใช่ถามแค่เจ้าของ
• ตรวจว่าที่ดินอยู่ในประเภทใดของผังเมืองรวม และอาคารได้รับอนุญาตให้ใช้เป็นคลังสินค้าหรือไม่ ก่อนวางมัดจำ

ก่อนเช่าโกดังควรเช็กอะไรบ้าง?

ควรเช็ก 10 เรื่อง ได้แก่ (1) ความสูงฝ้า (2) น้ำหนักพื้น (3) ทางเข้ารถบรรทุก (4) ท่าขนถ่ายและประตู (5) ระยะเสา (6) ระบบไฟฟ้า (7) ระบบป้องกันอัคคีภัย (8) การระบายน้ำและประวัติน้ำท่วม (9) สำนักงานกับความปลอดภัย และ (10) ผังเมืองกับใบอนุญาต แต่ละเรื่องต้องเทียบกับสินค้าและรถที่ใช้จริง

ความสูงฝ้าเท่าไรถึงพอสำหรับชั้นวางสินค้า?

ให้คิดจากความสูงชั้นวางบวกระยะเผื่อสำหรับรถยกและระบบดับเพลิงด้านบน แล้วเทียบกับความสูงใต้โครงหลังคาจุดที่ต่ำที่สุด ไม่ใช่ที่ยอดหลังคา โกดังให้เช่ารุ่นใหม่ของผู้พัฒนารายใหญ่ประกาศความสูงราว 9–12 เมตร ส่วนโกดังเก่าหรือขนาดเล็กอาจต่ำกว่ามาก

โกดังหลังคาจั่วสูงตรงกลางและต่ำที่ผนังข้าง ชั้นวางที่ชิดผนังจึงต้องใช้ความสูงด้านข้างเป็นเกณฑ์ ควรวัดเองหลายจุดด้วยเครื่องวัดระยะเลเซอร์

พื้นโกดังควรรับน้ำหนักได้กี่ตันต่อตารางเมตร?

ต้องคำนวณจากน้ำหนักสินค้าต่อพาเลท จำนวนชั้นที่ซ้อน น้ำหนักชั้นวาง และรถยกที่วิ่งบนพื้น แล้วเทียบกับค่าที่เจ้าของยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษร โกดังรุ่นใหม่ที่ผู้พัฒนารายใหญ่ประกาศมีค่าราว 3–6 ตันต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นตัวอย่างจากตลาด ไม่ใช่มาตรฐานที่ทุกโกดังต้องมี

• ขอแบบโครงสร้างหรือเอกสารที่ระบุน้ำหนักบรรทุกพื้น ถ้าไม่มี ควรจ้างวิศวกรตรวจก่อนวางสินค้าหนักหรือติดตั้งชั้นวางสูง
• ขาชั้นวางกดน้ำหนักลงเป็นจุด ค่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรอย่างเดียวจึงอาจไม่พอ และรอยแตกหรือพื้นทรุดเป็นสัญญาณว่าพื้นเคยรับน้ำหนักเกิน

รถบรรทุกเข้าออก ท่าขนถ่าย และระยะเสา ต้องดูอะไร?

ให้ดูว่ารถคันใหญ่ที่สุดที่คุณใช้เข้าซอย เลี้ยว เทียบท่า และกลับรถได้จริงหรือไม่ ท่าขนถ่ายมีความสูงและจำนวนพอกับรอบรถหรือไม่ และระยะเสาเข้ากับการวางชั้นและทางเดินรถยกหรือไม่ เรื่องเหล่านี้แก้ภายหลังได้ยากหรือแก้ไม่ได้เลย

• ทางเข้าและลานจอด ความกว้างซอย สิ่งกีดขวางด้านบน และลานกลับรถสำหรับรถพ่วงหรือรถตู้คอนเทนเนอร์ ถ้าไม่มี รถต้องถอยออกถนนซึ่งเสี่ยงอุบัติเหตุ
• เวลาเดินรถ กรุงเทพฯ มีข้อบังคับจำกัดเวลาเดินรถบรรทุกบางขนาดในบางพื้นที่ และมีการปรับเป็นระยะ ควรตรวจประกาศล่าสุดของตำรวจจราจรก่อนวางรอบส่งสินค้า
• ท่าขนถ่ายและประตู จำนวนท่า ความสูงท่าเทียบเทียบกับพื้นกระบะรถ แผ่นปรับระดับ ขนาดประตูม้วนที่พอสำหรับรถยกพร้อมสินค้า และหลังคาคลุมหน้าท่าสำหรับวันฝนตก
• ระยะเสา ขอแบบผังพื้นแล้ววางชั้นที่จะใช้ลงบนแบบก่อน เสาที่ถี่ทำให้พื้นที่เก็บสินค้าจริงน้อยกว่าพื้นที่เช่าในสัญญา

ระบบไฟฟ้าและระบบป้องกันอัคคีภัยต้องเช็กอย่างไร?

ระบบไฟฟ้าต้องพอสำหรับแสงสว่าง ที่ชาร์จรถยก ห้องเย็น หรือเครื่องจักรที่จะใช้ ส่วนระบบป้องกันอัคคีภัยต้องเป็นไปตามกฎหมายควบคุมอาคารสำหรับอาคารประเภทและขนาดนั้น และตามเงื่อนไขของบริษัทประกันภัย ให้ขอดูเอกสารและผลตรวจ ไม่ใช่ดูแค่ว่ามีถังดับเพลิง

• ขนาดไฟฟ้า ขนาดหม้อแปลงหรือมิเตอร์ 1 เฟสหรือ 3 เฟส และกำลังไฟที่เหลือให้ผู้เช่า ถ้าต้องเพิ่มขนาด ให้ตกลงว่าใครยื่นขอและจ่าย ในกรุงเทพฯ นนทบุรี และสมุทรปราการ ผู้ให้บริการคือการไฟฟ้านครหลวง พื้นที่อื่นคือการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค
• อุปกรณ์ป้องกันอัคคีภัย ระบบแจ้งเหตุเพลิงไหม้ เครื่องดับเพลิง ทางหนีไฟ และหัวกระจายน้ำดับเพลิงถ้ามี ส่วนตู้ไฟและสายไฟควรให้ช่างไฟฟ้าตรวจก่อนรับมอบ
• การตรวจสอบอาคาร อาคารบางประเภทและขนาดต้องให้ผู้ตรวจสอบอาคารตรวจตามมาตรา 32 ทวิ ของ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ถ้าเข้าข่าย ให้ขอดูรายงานล่าสุด
• สินค้าอันตราย สินค้าไวไฟ สารเคมี หรือเชื้อเพลิง มีกฎหมายเฉพาะ เช่น กฎหมายว่าด้วยวัตถุอันตรายและกฎหมายว่าด้วยการควบคุมน้ำมันเชื้อเพลิง ต้องตรวจก่อนนำเข้าเก็บ

จะรู้ได้อย่างไรว่าโกดังเคยน้ำท่วมหรือระบายน้ำไม่ดี?

ใช้สามแหล่งประกอบกัน คือ ข้อมูลพื้นที่น้ำท่วมซ้ำซากของสำนักงานพัฒนาเทคโนโลยีอวกาศและภูมิสารสนเทศ (GISTDA) ที่ค้นได้ด้วยพิกัด ร่องรอยบนตัวอาคาร และคำบอกเล่าของเพื่อนบ้านหรือร้านค้าใกล้เคียง ข้อมูลจากเจ้าของอย่างเดียวไม่พอ

• ดูคราบน้ำบนผนังด้านล่าง สนิมที่ขาประตูม้วน และระดับพื้นโกดังเทียบกับถนน ถ้าถนนถูกยกสูงกว่าพื้น น้ำฝนจะไหลเข้าอาคาร
• ถามเพื่อนบ้านว่าช่วงฝนหนักหรือปีที่น้ำท่วมใหญ่ น้ำขึ้นสูงแค่ไหนและขังนานกี่วัน
• ตกลงในสัญญาว่าถ้าน้ำท่วมจนใช้งานไม่ได้ จะลดหรืองดค่าเช่าอย่างไร และประกันภัยของใครคุ้มครองสินค้า

สำนักงาน ห้องน้ำ และความปลอดภัยต้องมีแค่ไหน?

ต้องพอกับจำนวนพนักงานในแต่ละกะ มีห้องน้ำและน้ำประปาเพียงพอ และมีระบบรักษาความปลอดภัยที่เหมาะกับมูลค่าสินค้า ทั้งรั้ว ประตู ไฟส่องสว่าง กล้องวงจรปิด และการควบคุมคนเข้าออก ถ้าอยู่ในโครงการโกดังให้เช่า ให้ถามว่ามี รปภ. ส่วนกลางหรือไม่ และค่าส่วนกลางรวมอะไรบ้าง

ผังเมืองรวมอนุญาตให้ใช้ที่ดินเป็นโกดังหรือไม่ ตรวจที่ไหน?

ตรวจได้จากหน่วยงานผังเมือง ในกรุงเทพฯ ผังเมืองรวมจัดทำโดยกรุงเทพมหานคร ขอตรวจได้ที่หน่วยงานผังเมืองของ กทม. หรือสำนักงานเขต จังหวัดอื่นใช้ระบบตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองของกรมโยธาธิการและผังเมือง ถ้าต้องการหลักฐานไว้ยื่นขออนุญาต ให้ขอเป็นหนังสือรับรอง

ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ที่ดินประเภท อ.1 และ อ.2 แสดงเป็น สีม่วง คือที่ดินประเภทอุตสาหกรรม และที่ดินประเภท อ.3 แสดงเป็น สีเม็ดมะปราง คือที่ดินประเภทคลังสินค้า แต่โกดังไม่ได้ตั้งได้เฉพาะสองสีนี้ ผังกำหนดให้ “สถานที่เก็บสินค้า” เป็นกิจการที่ห้ามในที่ดินหลายประเภท และบางประเภทอนุญาตเฉพาะเมื่อตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร จึงต้องอ่านข้อกำหนดของประเภทที่แปลงนั้นตั้งอยู่จริง

• กรุงเทพฯ ดูเบื้องต้นจากแผนผังที่ กทม. เผยแพร่ แล้วยื่นขอหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยใช้สำเนาโฉนดและแผนที่สังเขป
• จังหวัดอื่น ยื่นคำขอหนังสือตรวจสอบกับกรมโยธาธิการและผังเมือง หรือตรวจเองผ่านเว็บไซต์หรือแอปพลิเคชัน Landuse Plan
• ผังกำลังเปลี่ยน ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ยังอยู่ระหว่างขั้นตอนตามกฎหมาย ถ้าจะเช่าระยะยาว ควรดูทั้งผังที่ใช้บังคับและร่างใหม่

ต้องขอ ร.ง.4 หรือไม่ ถ้าใช้เป็นแค่ที่เก็บสินค้า?

ร.ง.4 คือใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน ใช้เมื่อกิจการเข้าข่ายโรงงานที่ต้องได้รับอนุญาต โกดังที่วางสินค้าธรรมดาโดยไม่มีเครื่องจักรหรือคนงานมากมักไม่เข้าข่าย แต่ถ้ามีการบรรจุ ประกอบ แปรรูป หรือเก็บรักษาด้วยเครื่องจักรกำลังสูง ต้องตรวจกับกรมโรงงานอุตสาหกรรม และอาคารต้องได้รับอนุญาตให้ใช้เป็นคลังสินค้าด้วย

• นิยามโรงงาน พ.ร.บ.โรงงาน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2562 ปรับนิยาม “โรงงาน” เป็นอาคาร สถานที่ หรือยานพาหนะที่ใช้เครื่องจักรรวมตั้งแต่ 50 แรงม้า หรือคนงานตั้งแต่ 50 คนในการประกอบกิจการโรงงาน ซึ่งรวมถึงการบรรจุ ลำเลียง และเก็บรักษาตามประเภทโรงงานที่กฎหมายกำหนด คลังสินค้าที่ใช้เครื่องจักรมาก เช่น ห้องเย็น ควรสอบถามกรมโรงงานอุตสาหกรรมก่อน
• การใช้อาคาร ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 32 อาคารสำหรับใช้เป็นคลังสินค้าเป็น “อาคารประเภทควบคุมการใช้” และมาตรา 33 ห้ามนำอาคารที่ไม่ใช่ประเภทนี้มาใช้เป็นคลังสินค้า เว้นแต่ได้รับอนุญาตหรือแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นแล้ว โกดังที่สร้างเป็นอาคารประเภทอื่นจึงอาจต้องขออนุญาตเปลี่ยนการใช้
• เอกสารที่ควรขอ ใบอนุญาตก่อสร้าง ใบรับรองตามมาตรา 32 และใบอนุญาตเปลี่ยนการใช้ตามมาตรา 33 ถ้ามี เพื่อดูว่าอาคารได้รับอนุญาตให้ใช้ทำอะไร

ค่าใช้จ่ายในสัญญาเช่า เช่น เงินประกันและภาษีหัก ณ ที่จ่าย อ่านต่อได้ใน บทความค่าเช่า เงินประกัน และภาษีของพื้นที่เชิงพาณิชย์ ถ้ากำลังคิดซื้อโกดังไว้ปล่อยเช่า ดูวิธีคิดผลตอบแทนใน บทความ Gross yield, Net yield และ Cap rate

เช็กลิสต์สำหรับพกไปดูโกดังจริงมีอะไรบ้าง?

ใช้ตารางด้านล่างจดผลทีละข้อระหว่างเดินดูโกดังและขอสำเนาเอกสารกลับมาด้วย ข้อใดที่เจ้าของตอบไม่ได้หรือไม่มีเอกสาร ให้ถือว่ายังไม่ผ่านจนกว่าจะได้คำตอบเป็นลายลักษณ์อักษร

เมื่อได้รายการที่ผ่านเกณฑ์เบื้องต้นแล้ว เทียบพื้นที่เช่าอื่นได้ที่ หน้าค้นหาพื้นที่เช่า

คำถามที่พบบ่อย

Clear height ต่างจากความสูงหลังคาอย่างไร?

Clear height คือระยะจากพื้นถึงสิ่งที่ต่ำที่สุดด้านบน เช่น โครงถัก คาน หรือท่อ ซึ่งเป็นความสูงที่ใช้วางชั้นได้จริง ส่วนความสูงหลังคามักวัดที่จุดสูงสุด จึงมากกว่าเสมอ

พื้นโกดังรับน้ำหนัก 3 ตันต่อตารางเมตรพอไหม?

ขึ้นกับสินค้า ความสูงการซ้อน และชั้นวางที่ใช้ ให้คำนวณน้ำหนักต่อตารางเมตรและน้ำหนักที่ขาชั้นวางกดลงพื้น แล้วเทียบกับค่าที่เจ้าของยืนยัน ถ้าไม่มีเอกสารควรให้วิศวกรตรวจก่อน

โกดังต้องอยู่ในผังเมืองสีม่วงเท่านั้นไหม?

ไม่จำเป็น ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 สีม่วงคือที่ดินอุตสาหกรรมและสีเม็ดมะปรางคือที่ดินคลังสินค้า แต่ที่ดินบางประเภทอื่นอนุญาตสถานที่เก็บสินค้าได้ภายใต้เงื่อนไข เช่น ต้องอยู่ริมถนนที่มีเขตทางตามที่กำหนด

เช่าโกดังเก็บสินค้าอย่างเดียวต้องขอ ร.ง.4 ไหม?

โกดังที่วางสินค้าธรรมดาโดยไม่มีเครื่องจักรหรือคนงานมากมักไม่เข้าข่ายโรงงาน แต่ถ้าบรรจุ ประกอบ แปรรูป หรือเก็บรักษาโดยใช้เครื่องจักรตั้งแต่ 50 แรงม้าหรือคนงานตั้งแต่ 50 คน เช่น ห้องเย็น ควรตรวจกับกรมโรงงานอุตสาหกรรม

ข้อมูล ณ พฤศจิกายน 2569 บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือวิศวกรรม สเปกในตารางเป็นตัวอย่างที่ผู้พัฒนาประกาศ ไม่ใช่มาตรฐานบังคับ ผังเมืองและกฎหมายอาจเปลี่ยน ควรตรวจกับหน่วยงานผังเมือง กรมโรงงานอุตสาหกรรม เจ้าพนักงานท้องถิ่น และวิศวกรก่อนเซ็นสัญญา

แหล่งอ้างอิง

• กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 130 ตอนที่ 41 ก, สำเนาเผยแพร่โดยสมาคมสถาปนิกสยามฯ)
• คู่มือผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (กรุงเทพมหานคร)
• ระบบบริการตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมือง กรมโยธาธิการและผังเมือง
• พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ฉบับรวมของสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (สำเนาเผยแพร่โดยคณะแพทยศาสตร์ศิริราชพยาบาล มหาวิทยาลัยมหิดล)
• กฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมการประกอบกิจการโรงงานและใบอนุญาตตรวจสอบหรือรับรอง พ.ศ. 2563 ออกตาม พ.ร.บ.โรงงาน พ.ศ. 2535 ซึ่งแก้ไขโดย พ.ร.บ.โรงงาน (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2562 (กรมโรงงานอุตสาหกรรม)
• สรุปการแก้ไข พ.ร.บ.โรงงาน (ฉบับที่ 2) และ (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2562 (Tilleke & Gibbins, สำนักงานกฎหมาย)
• ข้อมูลพื้นที่น้ำท่วมซ้ำซาก (GISTDA Open Data)
• การไฟฟ้าส่วนภูมิภาค
• Frasers Property Logistics Center (Bangplee 1) – สเปกจากผู้พัฒนา
• Frasers Property Logistics Center (Bangplee 4) – สเปกจากผู้พัฒนา
• WHA Logistics Park 1 – สเปกจากผู้พัฒนา
• ข่าว: ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ปิดประกาศ 90 วัน 10 ส.ค.–7 พ.ย. 2569 (ฐานเศรษฐกิจ)