ค่าเช่าพื้นที่พาณิชย์มีอะไรบ้าง: ค่าเช่า ค่าบริการ ค่าส่วนกลาง เงินประกัน และภาษีที่ผู้เช่าต้องรู้

สรุปสั้น ค่าใช้จ่ายของการเช่าพื้นที่พาณิชย์มีมากกว่าค่าเช่า ทั้งค่าบริการ ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำไฟ เงินประกัน อากรแสตมป์ และภาษีที่ผู้เช่าซึ่งเป็นนิติบุคคลต้องหักนำส่ง แต่ละรายการเสียภาษีไม่เหมือนกัน จึงควรแยกดูทีละบรรทัดก่อนเซ็นสัญญา

• ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 81(1)(ต)
• ค่าบริการส่วนกลาง เช่น ลิฟต์ รักษาความปลอดภัย ทำความสะอาด ต้องเสีย VAT 7% เมื่อผู้ให้เช่าจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม
• ผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่า 5% และค่าบริการส่วนกลาง 3% แล้วยื่นแบบ ภ.ง.ด.3 หรือ ภ.ง.ด.53
• เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าเป็นแนวปฏิบัติของตลาดที่ตกลงกันในสัญญา ไม่ใช่จำนวนที่กฎหมายกำหนด
• สัญญาเช่าต้องเสียอากรแสตมป์ 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา โดยกฎหมายกำหนดให้ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย

ค่าเช่าพื้นที่พาณิชย์มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

ค่าใช้จ่ายแบ่งเป็นสองก้อน ก้อนแรกจ่ายวันทำสัญญา คือ เงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า และอากรแสตมป์ อีกก้อนจ่ายทุกเดือน คือ ค่าเช่า ค่าบริการหรือค่าส่วนกลาง และค่าน้ำค่าไฟ แต่ละรายการมีภาระ VAT และภาษีหัก ณ ที่จ่ายต่างกัน

อาคารที่บริหารโดยบริษัทมักแยกใบแจ้งหนี้เป็นหลายรายการ ส่วนตึกแถวหรือโกดังของเจ้าของรายบุคคลอาจเก็บเป็นค่าเช่าก้อนเดียว ตัวเลขที่ควรใช้เทียบระหว่างทำเลจึงเป็นต้นทุนรวมต่อเดือน ไม่ใช่ค่าเช่าต่อตารางเมตรอย่างเดียว

ถ้าผู้ให้เช่าจัดที่จอดรถให้โดยไม่เก็บเงินแยก คำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.90/2542 ข้อ 5 ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของการเช่าที่ได้รับยกเว้น VAT

ทำไมผู้ให้เช่าแยกค่าเช่ากับค่าบริการออกจากกัน?

เพราะกฎหมายภาษีมองสองส่วนนี้ต่างกัน การให้ใช้พื้นที่เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับยกเว้น VAT ส่วนบริการส่วนกลางของอาคาร เช่น ลิฟต์ ระบบดับเพลิง และรักษาความปลอดภัย เป็นการให้บริการที่ต้องเสีย VAT ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.90/2542 ข้อ 7

ในทางปฏิบัติจึงมักเห็นสัญญาเช่าพื้นที่คู่กับสัญญาบริการ การแยกนี้มีผลต่อ VAT ที่ผู้เช่าจ่าย อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่ายของแต่ละก้อน และฐานอากรแสตมป์ของสัญญาเช่า ผู้เช่าควรขอดูว่าค่าบริการครอบคลุมอะไร ปรับขึ้นได้อย่างไร และมีบริการที่คิดเงินเพิ่ม เช่น ค่าเปิดแอร์นอกเวลาทำการ หรือไม่

ค่าเช่าพื้นที่พาณิชย์ต้องเสีย VAT ไหม?

ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องเสีย VAT เพราะได้รับยกเว้นตามประมวลรัษฎากร มาตรา 81(1)(ต) แต่ค่าบริการส่วนกลาง ค่าที่จอดรถที่เก็บแยก และค่าน้ำค่าไฟที่เก็บตามหน่วยใช้ ต้องเสีย VAT 7% หากผู้ให้เช่าจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม

ผู้ประกอบการที่มีรายรับจากการขายสินค้าหรือให้บริการเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปีต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม ผู้เช่าจึงควรถามตั้งแต่ต้นว่าผู้ให้เช่าจด VAT หรือไม่ เพราะมีผลต่อยอดที่ต้องจ่ายจริง

กรณีค่าน้ำค่าไฟ ข้อหารือกรมสรรพากรเลขที่ กค 0811/3539 (พ.ศ. 2543) เรื่องการให้เช่าพื้นที่บนสถานีรถไฟฟ้า วินิจฉัยว่าค่าเช่าพื้นที่ได้รับยกเว้น VAT แต่ค่าน้ำค่าไฟที่เก็บตามอัตราต่อหน่วย เป็นการขายสินค้าที่ต้องเสีย VAT

อัตรา 7% เป็นอัตราลดที่ขยายเวลาด้วยพระราชกฤษฎีกาเป็นรอบ ณ พฤศจิกายน 2569 ขยายไปถึง 30 กันยายน 2570 ผู้เช่าที่จด VAT และได้รับใบกำกับภาษีถูกต้อง นำภาษีซื้อไปใช้ตามหลักเกณฑ์ได้

ผู้เช่าที่เป็นบริษัทต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่ากี่เปอร์เซ็นต์?

บริษัท ห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่นที่จ่ายค่าเช่า ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ของค่าเช่า และ 3% ของค่าบริการส่วนกลาง แล้วนำส่งด้วยแบบ ภ.ง.ด.3 เมื่อผู้ให้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา หรือ ภ.ง.ด.53 เมื่อผู้ให้เช่าเป็นนิติบุคคล

อัตราค่าเช่ามาจากคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 6 ซึ่ง ป.90/2542 ข้อ 18 นำมาใช้กับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ส่วนค่าบริการส่วนกลาง ป.90/2542 ข้อ 19 ให้หักตามข้อ 8 ของ ท.ป.4/2528 และค่าที่จอดรถที่เก็บแยกหักตามข้อ 12/1

หน้าที่หักภาษีเกิดเมื่อยอดจ่ายตามสัญญารายหนึ่งตั้งแต่ 1,000 บาทขึ้นไป แม้แบ่งจ่ายครั้งละไม่ถึง 1,000 บาท (ข้อ 12/7) ผู้หักต้องยื่นแบบและนำส่งภาษีภายใน 7 วันนับแต่วันสิ้นเดือนที่จ่าย ถ้ายื่นทางอินเทอร์เน็ตได้รับขยายเวลาตามประกาศกรมสรรพากร และต้องออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายให้ผู้ให้เช่า

ผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่อยู่ในกลุ่มผู้จ่ายที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 6 กำหนดให้หักภาษีค่าเช่า และเนื่องจากกรมสรรพากรเคยลดอัตราหัก ณ ที่จ่ายเป็นช่วงสำหรับผู้ที่นำส่งผ่านระบบ e-Withholding Tax ควรตรวจอัตรา ณ วันที่จ่ายจริงกับผู้ทำบัญชี

เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าต้องจ่ายกี่เดือน?

สำหรับพื้นที่พาณิชย์ จำนวนเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าเป็นแนวปฏิบัติของตลาดที่ตกลงกันในสัญญา ไม่มีจำนวนเดือนที่กฎหมายกำหนด ผู้ให้เช่ามักกำหนดเป็นจำนวนเท่าของค่าเช่าหรือค่าเช่ารวมค่าบริการ ต่างกันตามประเภทอาคาร ทำเล และงานตกแต่งที่ผู้เช่าจะทำ

ประกาศควบคุมสัญญาของ สคบ. ที่จำกัดเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า ออกมาสำหรับธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ไม่ครอบคลุมการเช่าพื้นที่เพื่อการค้า ผู้เช่าพื้นที่พาณิชย์จึงควรเขียนเงื่อนไขเหล่านี้ไว้ในสัญญาเอง

• ระยะเวลาคืนเงินประกันหลังส่งมอบพื้นที่คืน
• รายการที่หักจากเงินประกันได้ เช่น ค่าเช่าค้าง ค่าสาธารณูปโภคค้าง ค่าซ่อมความเสียหายเกินการใช้งานปกติ
• สภาพพื้นที่ตอนคืน เช่น ต้องรื้องานตกแต่งหรือไม่
• ใช้หนังสือค้ำประกันธนาคารแทนเงินสดได้หรือไม่

ค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภคคิดอย่างไร?

ค่าส่วนกลางหรือค่าบริการมักคิดเป็นอัตราต่อตารางเมตรต่อเดือนตามพื้นที่เช่า ส่วนค่าไฟและค่าน้ำคิดตามมิเตอร์ของแต่ละยูนิต บางอาคารเรียกเก็บค่าไฟตามอัตราที่อาคารกำหนดเอง ผู้เช่าจึงควรขออัตราต่อหน่วยเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนตกลงเช่า

ร้านอาหารและธุรกิจที่ใช้ไฟมาก ควรถามเรื่องขนาดมิเตอร์ การขอเพิ่มกำลังไฟ ระบบดูดควัน และบ่อดักไขมันด้วย เพราะเป็นต้นทุนครั้งเดียวที่มีมูลค่าสูง

อากรแสตมป์สัญญาเช่าคิดอย่างไร ใครเป็นคนจ่าย?

อากรแสตมป์สัญญาเช่าที่ดินหรืออาคารคิด 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษ ของค่าเช่าหรือเงินกินเปล่าหรือทั้งสองอย่างรวมกันตลอดอายุการเช่า บัญชีอัตราอากรแสตมป์กำหนดให้ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสียอากร และผู้เช่าเป็นผู้ขีดฆ่าแสตมป์

สัญญาที่มีค่าเช่าตั้งแต่ 1,000,000 บาทขึ้นไป ต้องชำระอากรเป็นตัวเงินแทนการปิดแสตมป์ภายใน 15 วันนับแต่วันถัดจากวันทำสัญญา ส่วนสัญญาที่ต้องจดทะเบียน ชำระที่สำนักงานที่ดินก่อนหรือในวันจดทะเบียน ตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับอากรแสตมป์ (ฉบับที่ 37)

สัญญาหลายฉบับตกลงให้ผู้เช่าออกค่าอากรแทน ควรเขียนให้ชัด และสัญญาที่ปิดอากรไม่ครบ ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้จนกว่าจะเสียอากรครบ ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118

ตัวอย่างการคำนวณค่าใช้จ่ายรายเดือนเป็นอย่างไร?

ตัวอย่างสมมติ: บริษัทเช่าพื้นที่ในอาคารของผู้ให้เช่าที่จด VAT ค่าเช่า 30,000 บาท ค่าบริการส่วนกลาง 20,000 บาท และค่าไฟ 5,000 บาทต่อเดือน ใบแจ้งหนี้รวม 56,750 บาท แต่โอนจริง 54,650 บาท เพราะหักภาษี ณ ที่จ่าย 2,100 บาทไว้นำส่ง

ตัวอย่างนี้คิดภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากยอดก่อน VAT ตามแนวปฏิบัติทั่วไป เงิน 2,100 บาทไม่ใช่ต้นทุนเพิ่ม เพราะเป็นส่วนที่หักจากยอดจ่ายผู้ให้เช่าแล้วนำส่งแทน ต้นทุนเงินสดจึงยังเป็น 56,750 บาท

ตัวอย่างสมมติเงินก้อนแรก: ถ้าสัญญาเรียกเงินประกันสามเดือนของค่าเช่ารวมค่าบริการ (150,000 บาท) และค่าเช่ากับค่าบริการล่วงหน้าหนึ่งเดือน ผู้เช่าต้องเตรียมเงินวันเซ็นสัญญาราว 200,000 บาทก่อนรวมค่าตกแต่ง ส่วนอากรแสตมป์ของสัญญาเช่าสามปี (ค่าเช่ารวม 1,080,000 บาท) เท่ากับ 1,080 บาท

ก่อนต่อรอง ลองเทียบทำเลด้วยข้อมูลย่านและระยะจากสถานีรถไฟฟ้าใน หน้าข้อมูลย่าน ดู หน้าค้นหาพื้นที่ให้เช่า หรืออ่านบทความเรื่องสัญญาเช่าอื่น ๆ ใน บล็อก JourneyAsset

คำถามที่พบบ่อย

ค่าเช่าตึกแถวหรือโกดังต้องเสีย VAT ไหม?

ไม่ต้อง ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับยกเว้น VAT ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 81(1)(ต) แต่ค่าบริการที่เก็บแยกจากค่าเช่าอาจต้องเสีย VAT 7% หากผู้ให้เช่าจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม

บริษัทผู้เช่าต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายค่าเช่ากี่เปอร์เซ็นต์?

อัตราทั่วไปคือ 5% ของค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 6 และยื่นแบบ ภ.ง.ด.3 เมื่อผู้ให้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา หรือ ภ.ง.ด.53 เมื่อผู้ให้เช่าเป็นนิติบุคคล

ค่าส่วนกลางต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายเท่าไร?

ค่าบริการส่วนกลางของอาคารที่ให้เช่า เช่น ลิฟต์ รักษาความปลอดภัย และทำความสะอาด หักภาษี ณ ที่จ่าย 3% ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.90/2542 ข้อ 19 ประกอบ ท.ป.4/2528 ข้อ 8

เงินประกันการเช่าพื้นที่พาณิชย์มีกฎหมายกำหนดเพดานไหม?

จำนวนเงินประกันในสัญญาเช่าพื้นที่พาณิชย์เป็นเรื่องที่คู่สัญญาตกลงกัน ประกาศของ สคบ. ที่จำกัดเงินประกันใช้กับธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย จึงควรเขียนเงื่อนไขการคืนเงินไว้ในสัญญาให้ชัด

ใครต้องจ่ายอากรแสตมป์สัญญาเช่า?

บัญชีอัตราอากรแสตมป์กำหนดให้ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสียอากร 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา แต่คู่สัญญาตกลงให้ผู้เช่าออกค่าใช้จ่ายนี้ได้ จึงควรระบุในสัญญา

ข้อมูล ณ พฤศจิกายน 2569 — กฎหมายและอัตราอาจเปลี่ยน ควรตรวจสอบกับหน่วยงานหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ

แหล่งอ้างอิง

• กรมสรรพากร: คำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.90/2542 การเสียภาษีมูลค่าเพิ่มและการหักภาษี ณ ที่จ่ายสำหรับการให้บริการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 81(1)(ต)
• กรมสรรพากร: คำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป.4/2528 เรื่อง สั่งให้ผู้จ่ายเงินได้พึงประเมินมีหน้าที่หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย
• กรมสรรพากร: ข้อหารือ กค 0811/3539 ภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับการให้เช่าพื้นที่และค่าน้ำค่าไฟ
• กรมสรรพากร: การจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม
• กรมสรรพากร: บัญชีอัตราอากรแสตมป์
• กรมสรรพากร: ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับอากรแสตมป์ (ฉบับที่ 37) การชำระอากรเป็นตัวเงิน