เทรนด์ตลาดอ่าน ~10 นาที
สูตร Gross yield, Net yield และ Cap rate พร้อมตัวอย่างสมมติทีละบรรทัด ค่าใช้จ่ายที่ต้องหัก ภาษีหัก ณ ที่จ่ายค่าเช่า และผลของเงินกู้ต่อ cash-on-cash return
สรุปสั้น Gross yield ใช้คัดกรองเร็ว Net yield บอกผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่ายจริง ส่วน Cap rate ใช้เทียบราคากับรายได้สุทธิของทรัพย์ในตลาด ทั้งสามตัวยังไม่รวมผลของเงินกู้
ทั้งสามตัวเป็นอัตราส่วนระหว่างรายได้ค่าเช่ากับมูลค่าทรัพย์ ต่างกันที่ตัวตั้งและตัวหาร Gross yield ใช้ค่าเช่าเต็มก่อนหักอะไร Net yield ใช้รายได้สุทธิเทียบเงินลงทุนทั้งหมด ส่วน Cap rate ใช้รายได้สุทธิเทียบราคาหรือมูลค่าตลาด เพื่อเทียบทรัพย์หลายแห่งด้วยเกณฑ์เดียวกัน
NOI (Net Operating Income) คือรายได้ที่คาดว่าจะเก็บได้หลังเผื่อช่วงว่าง ลบค่าใช้จ่ายดำเนินงาน โดยยังไม่หักค่างวดเงินกู้และภาษีเงินได้ ควรถามทุกครั้งว่า “yield” ที่ได้ยินเป็นแบบ gross หรือ net
เริ่มจากค่าเช่าเต็มปี หักช่วงที่อาจไม่มีผู้เช่า หักค่าใช้จ่ายดำเนินงาน จะได้ NOI แล้วนำ NOI ไปหารด้วยเงินลงทุนรวมเพื่อได้ Net yield และหารด้วยราคาเพื่อได้ Cap rate ตารางด้านล่างแสดงขั้นตอนครบทุกบรรทัด
| รายการ | อาคารพาณิชย์ (บาท) | โกดัง (บาท) |
|---|---|---|
| ราคาซื้อ | 8,000,000 | 25,000,000 |
| ค่าใช้จ่ายในการซื้อและโอน (สมมติ) | 200,000 | 500,000 |
| ค่าปรับปรุงก่อนปล่อยเช่า | 300,000 | 0 |
| เงินลงทุนรวม | 8,500,000 | 25,500,000 |
| ค่าเช่าต่อเดือน | 45,000 | 160,000 |
| ค่าเช่าเต็มปี (12 เดือน) | 540,000 | 1,920,000 |
| หักเผื่อช่วงว่าง 1 เดือนต่อปี | −45,000 | −160,000 |
| รายได้ที่คาดว่าจะเก็บได้ | 495,000 | 1,760,000 |
| หักค่าใช้จ่ายดำเนินงานรวม | −70,000 | −200,000 |
| NOI | 425,000 | 1,560,000 |
| Gross yield (ค่าเช่าเต็มปี ÷ ราคาซื้อ) | 6.75% | 7.68% |
| Net yield (NOI ÷ เงินลงทุนรวม) | 5.00% | 6.12% |
| Cap rate (NOI ÷ ราคาซื้อ) | 5.31% | 6.24% |
ค่าใช้จ่ายดำเนินงานในตัวอย่างสมมติ อาคารพาณิชย์: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 10,000 ประกันภัย 8,000 ซ่อมบำรุง 25,000 ค่าหาผู้เช่าและบริหาร 22,500 อื่น ๆ 4,500 บาท โกดัง: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 40,000 ประกันภัย 30,000 ซ่อมบำรุง 60,000 ค่าหาผู้เช่าและบริหาร 50,000 อื่น ๆ 20,000 บาท ตัวเลขภาษีไม่ได้คำนวณจากอัตราจริง
Gross yield ของอาคารพาณิชย์คือ 6.75% แต่เมื่อนับค่าใช้จ่ายครบแล้ว Net yield เหลือ 5.00% ต่างกันเกือบ 2 จุด จึงไม่ควรตัดสินใจจาก Gross yield อย่างเดียว ตัวอย่างนี้ไม่ได้บอกว่าโกดังให้ผลตอบแทนสูงกว่าอาคารพาณิชย์ในตลาดจริง
ค่าใช้จ่ายดำเนินงานคือเงินที่เจ้าของต้องจ่ายเพื่อให้ทรัพย์ปล่อยเช่าได้ต่อเนื่อง ได้แก่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประกันภัย ค่าซ่อมบำรุง ค่าหาผู้เช่าและบริหาร และค่าส่วนกลาง ส่วนค่างวดเงินกู้ ค่าเสื่อมราคา และภาษีเงินได้ของเจ้าของไม่นับรวมใน NOI
ไม่มีเปอร์เซ็นต์กลางที่ใช้ได้กับทุกทรัพย์ ให้ประเมินจากระยะเวลาที่ทรัพย์แบบเดียวกันในย่านนั้นใช้หาผู้เช่าใหม่ และอายุสัญญาที่คาดว่าจะได้ แล้วเฉลี่ยเป็นรายปี ส่วนค่าซ่อมให้ไล่ตามรายการที่มีอายุใช้งานจำกัดและกันเงินไว้ทุกปี
ตัวอย่างสมมติ สัญญาเช่า 3 ปี และเมื่อหมดสัญญาคาดว่าจะใช้ 3 เดือนหาผู้เช่าใหม่ ช่วงว่างเฉลี่ยคือ 3 เดือนต่อ 39 เดือน หรือราว 7.7% ของค่าเช่าเต็ม ตารางข้างบนใช้ 1 เดือนต่อปี (ราว 8.3%) เพื่อให้คำนวณง่าย ให้ถามนายหน้าและเจ้าของทรัพย์ใกล้เคียงว่าห้องว่างแบบเดียวกันใช้เวลาปล่อยนานเท่าไร โกดังที่สเปกเฉพาะอาจใช้เวลานานกว่าที่คิด
เมื่อผู้เช่าเป็นบริษัท ห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่น ผู้เช่าต้องหักภาษีจากค่าเช่าในอัตราร้อยละ 5 ตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 6 เงินส่วนนี้เป็นภาษีเงินได้ที่เจ้าของจ่ายล่วงหน้า จึงกระทบกระแสเงินสดรายเดือน แต่ไม่ได้ลด NOI หรือ yield
ตัวอย่างสมมติ ค่าเช่า 45,000 บาทต่อเดือน ผู้เช่าที่เป็นบริษัทหักไว้ 2,250 บาท โอนให้เจ้าของ 42,750 บาท พร้อมหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย เจ้าของนำยอดที่ถูกหักไปเครดิตตอนยื่นภาษีเงินได้ประจำปี
Yield และ Cap rate ไม่สนใจว่าซื้อด้วยเงินสดหรือเงินกู้ ถ้ากู้ ให้ดู cash-on-cash return คือกระแสเงินสดต่อปีหลังจ่ายค่างวด หารด้วยเงินสดที่ลงไปเอง การกู้ช่วยเพิ่มผลตอบแทนบนเงินตัวเองได้เฉพาะเมื่อค่างวดต่อปีเทียบยอดกู้ต่ำกว่า Cap rate ของทรัพย์
| รายการ | ไม่กู้ | กู้ 50% ของราคา | กู้ 70% ของราคา |
|---|---|---|---|
| ยอดกู้ (บาท) | 0 | 4,000,000 | 5,600,000 |
| เงินสดที่ลงเอง (บาท) | 8,500,000 | 4,500,000 | 2,900,000 |
| ค่างวดต่อเดือน (บาท) | 0 | 28,657 | 40,120 |
| ค่างวดต่อปี (บาท) | 0 | 343,887 | 481,442 |
| กระแสเงินสดหลังจ่ายค่างวด (บาท) | 425,000 | 81,113 | −56,442 |
| Cash-on-cash return | 5.00% | 1.80% | −1.95% |
ในตัวอย่างนี้ ค่างวดต่อปีเท่ากับราว 8.60% ของยอดกู้ ซึ่งสูงกว่า Cap rate 5.31% ยิ่งกู้มาก ผลตอบแทนบนเงินตัวเองยิ่งลดลง และเมื่อกู้ 70% กระแสเงินสดติดลบ เจ้าของต้องเติมเงินทุกปี ตัวเลขนี้ยังไม่รวมภาษีเงินได้
ค่างวดมีทั้งดอกเบี้ยและเงินต้น กรณีกู้ 50% ปีแรกจ่ายดอกเบี้ยราว 237,095 บาท และคืนเงินต้นราว 106,792 บาท เงินต้นส่วนนี้กลายเป็นส่วนของเจ้าของในทรัพย์ cash-on-cash return จึงบอกเรื่องสภาพคล่อง ไม่ได้บอกผลตอบแทนทั้งหมด ควรดูคู่กับความสามารถผ่อนต่อในช่วงที่ทรัพย์ว่าง
ต้องเทียบกับทรัพย์ที่คล้ายกันในย่านเดียวกัน ซึ่งคุณรวบรวมเอง ไม่ใช่เทียบกับตัวเลขเฉลี่ยของทั้งเมือง แนวทางการประเมินมูลค่าด้วยวิธีรายได้ระบุว่า Cap rate มักได้จากข้อมูลการซื้อขายที่เทียบเคียงได้ แหล่งข้อมูลที่เผยแพร่ และการสอบถามผู้ที่อยู่ในตลาด
ทรัพย์ที่ประกาศขาย ดูได้ที่ หน้าค้นหาทรัพย์ขาย และเทียบข้อมูลประชากร สถานีรถไฟฟ้า และจุดสนใจรายเขตได้จากหน้าข้อมูลย่านของ JourneyAsset
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดคือใช้ค่าเช่าที่ประกาศแทนค่าเช่าที่เก็บได้จริง ลืมหักช่วงว่างและค่าซ่อมใหญ่ และนำ yield แบบ gross ไปเทียบกับ yield แบบ net ของอีกทรัพย์หนึ่ง ข้อผิดพลาดเหล่านี้ทำให้ทรัพย์ดูคุ้มกว่าความจริงได้หลายจุดเปอร์เซ็นต์
Gross yield ใช้ค่าเช่าเต็มปีหารด้วยราคาซื้อ ส่วน Net yield ใช้รายได้สุทธิหลังหักช่วงว่างและค่าใช้จ่ายดำเนินงาน หารด้วยเงินลงทุนรวม Net yield จึงต่ำกว่าและใกล้ผลตอบแทนจริงมากกว่า
นำ NOI ต่อปีหารด้วยราคาหรือมูลค่าตลาดของทรัพย์แล้วคูณ 100 ถ้ารู้ NOI และ Cap rate ของตลาด จะประมาณมูลค่าได้จาก NOI ÷ Cap rate
ไม่ต้อง NOI ไม่รวมค่างวดเงินกู้ เพื่อให้เทียบทรัพย์ได้โดยไม่ขึ้นกับวิธีจัดหาเงิน ผลของเงินกู้ให้ดูจาก cash-on-cash return แยกต่างหาก
อัตราทั่วไปคือร้อยละ 5 ของค่าเช่าตามคำสั่งกรมสรรพากรที่ ท.ป.4/2528 ข้อ 6 กรณีหักผ่านระบบ e-Withholding Tax มีมาตรการลดเหลือร้อยละ 1 ในช่วงเวลาที่กำหนด ควรตรวจประกาศล่าสุดของกรมสรรพากร
บทความนี้ไม่ระบุตัวเลขกลาง เพราะ Cap rate ต่างกันมากตามย่าน สภาพอาคาร และผู้เช่า วิธีที่เชื่อถือได้กว่าคือเก็บข้อมูลทรัพย์เทียบเคียงในย่านเดียวกันหลายรายการแล้วคำนวณด้วยสูตรเดียวกัน
ข้อมูล ณ พฤศจิกายน 2569 ตัวเลขทั้งหมดในบทความเป็นตัวอย่างสมมติเพื่อสาธิตวิธีคำนวณ ไม่ใช่ราคา ค่าเช่า หรือผลตอบแทนของตลาด และไม่ใช่คำแนะนำด้านการลงทุนหรือภาษี อัตราภาษีและมาตรการอาจเปลี่ยน ควรตรวจกับกรมสรรพากรหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ
ค้นหาพื้นที่เชิงพาณิชย์ตามทำเลและงบประมาณ พร้อมระยะรถไฟฟ้าและข้อมูลย่าน
ดูประกาศทั้งหมด