กฎหมายอสังหาฯอ่าน ~9 นาที
อาคารพาณิชย์ โกดัง และพื้นที่ให้เช่าเสียภาษีที่ดินอัตรา 0.3–0.7% ตามมูลค่า เจ้าของในวันที่ 1 มกราคมเป็นผู้เสียภาษี สรุปอัตราปี 2569 วิธีคำนวณ กำหนดชำระ และค่าปรับ
สรุปสั้น อาคารพาณิชย์ โกดัง และพื้นที่ให้เช่า เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในกลุ่ม "ใช้ประโยชน์อื่น" อัตราขั้นบันได 0.3–0.7% ของมูลค่าฐานภาษี ผู้เสียภาษีตามกฎหมายคือเจ้าของในวันที่ 1 มกราคม แม้สัญญาเช่าจะตกลงให้ผู้เช่ารับภาระแทนได้
ผู้เสียภาษีคือเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในวันที่ 1 มกราคมของปีนั้น ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มาตรา 9 ผู้เช่าไม่ใช่ผู้เสียภาษี ยกเว้นผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในทรัพย์สินของรัฐ ซึ่งกฎหมายนับเป็นผู้เสียภาษีด้วย
ภาษีนี้จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ทรัพย์ตั้งอยู่ เช่น กรุงเทพมหานคร เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบล (มาตรา 7) กฎหมายฉบับนี้ใช้แทนภาษีโรงเรือนและที่ดินกับภาษีบำรุงท้องที่ และเริ่มจัดเก็บจริงตั้งแต่ปีภาษี 2563
ผลในทางปฏิบัติคือ ถ้าผู้เช่าเปลี่ยนในระหว่างปี ภาระตามกฎหมายยังอยู่กับผู้ที่เป็นเจ้าของในวันที่ 1 มกราคม ส่วนผู้ซื้ออาคารกลางปีจะเป็นผู้เสียภาษีของปีถัดไป การแบ่งภาระระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย หรือระหว่างเจ้าของกับผู้เช่า จึงต้องเขียนไว้ในสัญญา
ในปีภาษี 2569 ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่นนอกจากเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย เสียภาษีแบบขั้นบันได 0.3% ถึง 0.7% ตามพระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2564 ซึ่งใช้สำหรับปีภาษี 2565 เป็นต้นไป แต่ละอัตราคิดเฉพาะมูลค่าส่วนที่อยู่ในขั้นนั้น
| มูลค่าฐานภาษี (ส่วนที่อยู่ในขั้น) | อัตราภาษีต่อปี | ภาษีสูงสุดของขั้นนี้ (บาท) |
|---|---|---|
| ไม่เกิน 50 ล้านบาท | 0.3% | 150,000 |
| ส่วนที่เกิน 50 ล้าน ถึง 200 ล้านบาท | 0.4% | 600,000 |
| ส่วนที่เกิน 200 ล้าน ถึง 1,000 ล้านบาท | 0.5% | 4,000,000 |
| ส่วนที่เกิน 1,000 ล้าน ถึง 5,000 ล้านบาท | 0.6% | 24,000,000 |
| ส่วนที่เกิน 5,000 ล้านบาท | 0.7% | ไม่มีเพดานของขั้น |
อาคารพาณิชย์ที่ให้เช่าทำร้านค้า สำนักงาน คลังสินค้า และโรงงาน อยู่ในกลุ่มนี้ ไม่มีการยกเว้นมูลค่าแบบบ้านหลังหลักที่เจ้าของอยู่อาศัยเอง ซึ่งได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาทตามมาตรา 41
ข้อควรรู้อีกสองข้อ ข้อแรก พ.ร.บ. มาตรา 37 กำหนดเพดานของกลุ่มนี้ไว้ไม่เกิน 1.2% และให้ท้องถิ่นออกข้อบัญญัติเก็บสูงกว่าอัตราในพระราชกฤษฎีกาได้ แต่ต้องไม่เกินเพดาน จึงควรตรวจประกาศของท้องถิ่นที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ข้อสอง ณ พฤศจิกายน 2569 ยังไม่พบพระราชกฤษฎีกาลดภาษีเป็นการทั่วไปสำหรับที่ดินประเภทนี้ในปีภาษี 2569 แม้มีข้อเสนอให้ลดภาษีในช่วงต้นปี
ฐานภาษีคือมูลค่าทั้งหมดของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดิน ตามมาตรา 35 ไม่ใช่ราคาซื้อขายหรือค่าเช่าที่ได้รับ จากนั้นนำมาคูณอัตราภาษีแบบขั้นบันไดตามประเภทการใช้ประโยชน์
หลักการคำนวณที่ควรรู้มีสามข้อ
| กรณี | มูลค่าฐานภาษี (บาท) | วิธีคิด | ภาษีต่อปี (บาท) |
|---|---|---|---|
| ตึกแถวให้เช่าทั้งหลัง | 8,000,000 | 8,000,000 × 0.3% | 24,000 |
| โกดังให้เช่าพร้อมที่ดิน | 80,000,000 | (50,000,000 × 0.3%) + (30,000,000 × 0.4%) | 270,000 |
| อาคารสำนักงานให้เช่า | 300,000,000 | 150,000 + (150,000,000 × 0.4%) + (100,000,000 × 0.5%) | 1,250,000 |
ตัวเลขในตารางเป็นตัวอย่างสมมติเพื่อแสดงวิธีคิดเท่านั้น ภาษีจริงขึ้นกับราคาประเมินของแต่ละแปลง สภาพการใช้ประโยชน์ และอัตราที่ท้องถิ่นประกาศในปีนั้น ถ้าตึกแถวในตัวอย่างแรกให้เช่าชั้นล่างและเจ้าของอยู่อาศัยชั้นบน ท้องถิ่นจะแบ่งมูลค่าตามสัดส่วนการใช้ประโยชน์ก่อนคิดภาษี
ตามกฎหมายผู้เช่าไม่มีหน้าที่จ่าย เพราะท้องถิ่นเรียกเก็บจากเจ้าของ แต่สัญญาเช่าตกลงให้ผู้เช่ารับภาระส่วนนี้ได้ ซึ่งพบบ่อยในการเช่าทั้งอาคาร โกดัง และสัญญาระยะยาว ถึงอย่างนั้น หากภาษีไม่ถูกชำระ เบี้ยปรับและเงินเพิ่มยังเรียกเก็บจากเจ้าของ
ข้อสัญญาที่ดีควรระบุว่า
ด้านภาษีเงินได้ ข้อหารือของกรมสรรพากรเลขที่ กค 0702/8355 (พ.ศ. 2560) วินิจฉัยว่าภาษีโรงเรือนที่ผู้เช่าออกแทนผู้ให้เช่าตามสัญญา เป็นเงินได้จากการให้เช่าของผู้ให้เช่าตามมาตรา 40(5)(ก) และผู้เช่าที่เป็นนิติบุคคลต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% ข้อหารือนี้ออกในยุคภาษีโรงเรือน การนำมาใช้กับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างควรยืนยันกับผู้ทำบัญชี
ตามกฎหมาย ท้องถิ่นต้องส่งแบบประเมินภาษีภายในเดือนกุมภาพันธ์ (มาตรา 44) และผู้เสียภาษีต้องชำระภายในเดือนเมษายนของทุกปี (มาตรา 46) สำหรับปีภาษี 2569 กระทรวงมหาดไทยออกประกาศขยายเวลาเป็นการทั่วไป ให้แจ้งประเมินภายในเมษายนและชำระภายในมิถุนายน 2569
ผู้เสียภาษีขอผ่อนชำระเป็นงวดเท่า ๆ กันได้ ตามจำนวนงวดและยอดขั้นต่ำที่กฎกระทรวงกำหนด (มาตรา 52) ในปี 2569 งวดผ่อนถูกเลื่อนเป็นมิถุนายน กรกฎาคม และสิงหาคม ถ้าผิดนัดงวดใดจะหมดสิทธิผ่อนและต้องเสียเงินเพิ่ม 1% ต่อเดือนของภาษีที่ค้าง ส่วนกำหนดเวลาของปี 2570 ต้องรอประกาศของปีนั้น
| กรณี | เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่ม | มาตรา |
|---|---|---|
| ชำระช้า แต่ชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน | เบี้ยปรับ 10% ของภาษีค้าง | 68 |
| ชำระภายในเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน | เบี้ยปรับ 20% ของภาษีค้าง | 69 |
| ไม่ชำระตามกรณีข้างต้น | เบี้ยปรับ 40% ของภาษีค้าง | 68 |
| ทุกกรณีที่ชำระช้า | เงินเพิ่ม 1% ต่อเดือน เศษของเดือนนับเป็นหนึ่งเดือน ไม่คิดทบต้น และรวมแล้วไม่เกินจำนวนภาษี | 70 |
ตัวอย่างสมมติ: ภาษีของตึกแถว 24,000 บาท ชำระช้าไป 2 เดือนโดยยังไม่ได้รับหนังสือแจ้งเตือน จะเสียเบี้ยปรับ 2,400 บาท และเงินเพิ่ม 480 บาท รวมต้องชำระ 26,880 บาท
เสียเพิ่มได้ ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ ใช้อัตราตั้งต้นเท่ากลุ่มใช้ประโยชน์อื่น และหากว่างติดต่อกันสามปี ปีที่สี่จะเพิ่มอีก 0.3% และเพิ่มอีก 0.3% ทุกสามปี รวมแล้วไม่เกิน 3% ตามมาตรา 43
หลักเกณฑ์ว่าแบบใดถือเป็นทิ้งไว้ว่างเปล่า เป็นไปตามกฎกระทรวงที่ออกตามมาตรา 37 เจ้าของอาคารที่ว่างระหว่างหาผู้เช่าใหม่ หรือที่ดินระหว่างรอพัฒนา ควรสอบถามท้องถิ่นว่าทรัพย์ของตนถูกจัดอยู่ในประเภทใด และเก็บหลักฐานการใช้ประโยชน์ไว้ เพราะอัตราที่เพิ่มขึ้นสะสมทุกสามปีส่งผลต่อต้นทุนถือครองโดยตรง
เจ้าของที่กำลังวางแผนปล่อยเช่าพื้นที่ว่าง ดูแผนบริการสำหรับเจ้าของทรัพย์ได้ที่ หน้าแผนสำหรับเจ้าของ ดูข้อมูลทำเลรายเขตได้ที่ หน้าข้อมูลย่าน และอ่านบทความอื่นได้ที่ บล็อก JourneyAsset
อาคารให้เช่าอยู่ในประเภทใช้ประโยชน์อื่น อัตราในปีภาษี 2569 คือ 0.3% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท และสูงขึ้นเป็นขั้นจนถึง 0.7% สำหรับมูลค่าส่วนที่เกิน 5,000 ล้านบาท ตามพระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2564
ตามกฎหมาย ผู้เสียภาษีคือเจ้าของในวันที่ 1 มกราคม ไม่ใช่ผู้เช่า แต่สัญญาเช่าตกลงให้ผู้เช่ารับภาระแทนได้ ยกเว้นการเช่าทรัพย์สินของรัฐ ซึ่งผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์อาจเป็นผู้เสียภาษีเอง
คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริงหรือค่าเช่าที่ได้รับ
กฎหมายกำหนดให้ชำระภายในเมษายน แต่ปีภาษี 2569 กระทรวงมหาดไทยขยายเวลาเป็นการทั่วไปให้ชำระภายในมิถุนายน 2569 และผ่อนชำระได้สามงวดในมิถุนายน กรกฎาคม และสิงหาคม
เบี้ยปรับ 10% ถ้าชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน 20% ถ้าชำระภายในเวลาที่หนังสือแจ้งเตือนกำหนด และ 40% ในกรณีอื่น บวกเงินเพิ่ม 1% ต่อเดือนของภาษีที่ค้าง
ถ้าถูกจัดเป็นทรัพย์ที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าติดต่อกันสามปี อัตราจะเพิ่ม 0.3% ในปีที่สี่และทุกสามปีต่อจากนั้น รวมแล้วไม่เกิน 3% ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มาตรา 43
ข้อมูล ณ พฤศจิกายน 2569 — กฎหมายและอัตราอาจเปลี่ยน ควรตรวจสอบกับหน่วยงานหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ
ค้นหาพื้นที่เชิงพาณิชย์ตามทำเลและงบประมาณ พร้อมระยะรถไฟฟ้าและข้อมูลย่าน
ดูประกาศทั้งหมด