สัญญาเช่าพื้นที่พาณิชย์เกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนไหม: ค่าธรรมเนียม อากรแสตมป์ และสิทธิการเช่า

สรุปสั้น สัญญาเช่าพื้นที่พาณิชย์ที่มีกำหนดเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นจะบังคับกันได้เพียง 3 ปี การจดทะเบียนมีค่าธรรมเนียม 1% และอากรแสตมป์ 0.1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญารวมเงินกินเปล่า

• เช่าเกิน 3 ปีแต่ไม่จดทะเบียน ฟ้องบังคับได้แค่ 3 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538
• เช่าตาม ป.พ.พ. ได้ไม่เกิน 30 ปีต่อครั้ง ตามมาตรา 540 และต่อสัญญาได้ครั้งละไม่เกิน 30 ปี
• เช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่เข้าเงื่อนไข พ.ร.บ. พ.ศ. 2542 ทำได้เกิน 30 ปีแต่ไม่เกิน 50 ปี
• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่า 1% และอากรแสตมป์ 1 บาทต่อทุก 1,000 บาท คิดจากค่าเช่าตลอดอายุสัญญาหรือเงินกินเปล่าหรือทั้งสองอย่างรวมกัน
• ผู้เช่าจะเซ้งหรือให้เช่าช่วงต่อได้ก็ต่อเมื่อสัญญาอนุญาตไว้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 544

สัญญาเช่าพื้นที่พาณิชย์เกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนไหม?

ต้องจดทะเบียน ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดกว่าสามปี หรือตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี

สมมติทำสัญญาเช่าโกดัง 10 ปีแต่ไม่ได้จดทะเบียน ถ้าเกิดข้อพิพาทหลังปีที่สาม ผู้เช่าจะอ้างสิทธิตามระยะเวลาที่เหลือในศาลไม่ได้ ความเสี่ยงนี้หนักขึ้นเมื่อผู้เช่าลงทุนตกแต่งหรือสร้างอาคารเพิ่ม เพราะคิดคืนทุนจากระยะเวลาเช่าทั้งสัญญา

ส่วนการเช่าไม่เกิน 3 ปี ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจึงจะฟ้องบังคับคดีได้ และคู่มือของกรมที่ดินระบุว่าการเช่าไม่เกิน 3 ปี พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องรับจดทะเบียน สัญญาเช่า 3 ปีจึงทำกันเองได้

สัญญาเช่าพื้นที่พาณิชย์ทำได้นานสูงสุดกี่ปี?

สัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ทำได้ไม่เกิน 30 ปี ตามมาตรา 540 ถ้าตกลงนานกว่านั้นให้ลดลงเหลือ 30 ปี และต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อ ส่วนการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่เข้าเงื่อนไขกฎหมายเฉพาะทำได้ถึง 50 ปี

การต่อสัญญาไม่เกิดขึ้นเองอัตโนมัติ ข้อความว่า "ตกลงให้ต่อสัญญาอีก 30 ปี" ในสัญญาฉบับแรก ในทางปฏิบัติยังต้องทำสัญญาใหม่และจดทะเบียนเมื่อถึงเวลา ผู้เช่าควรเขียนระยะเวลาแจ้งล่วงหน้า สูตรค่าเช่าใหม่ และผลกรณีผู้ให้เช่าปฏิเสธไว้ให้ชัด แล้วปรึกษาทนายเรื่องผลบังคับของข้อตกลงนั้น

พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ต่างจากการเช่าทั่วไปอย่างไร?

กฎหมายฉบับนี้ให้เช่าเพื่อพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมได้เกิน 30 ปีแต่ไม่เกิน 50 ปี สิทธิการเช่าจำนองเป็นหลักประกันได้ ตกทอดแก่ทายาทได้ และโอนหรือให้เช่าช่วงได้ เว้นแต่สัญญากำหนดไว้อื่น แต่ใช้ได้เฉพาะทำเลและกิจการที่กฎหมายกำหนด

ตามคู่มือการจดทะเบียนของกรมที่ดิน เงื่อนไขหลักมีดังนี้

• ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
• ทรัพย์ต้องอยู่ในเขตที่ดินประเภทพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามกฎหมายผังเมือง หรือในเขตนิคมอุตสาหกรรม
• กิจการต้องเป็นพาณิชยกรรมที่ลงทุนไม่ต่ำกว่ายี่สิบล้านบาท อุตสาหกรรมที่ขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ หรือกิจการที่รัฐมนตรีประกาศโดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี
• ผู้เช่าที่เป็นคนต่างด้าวต้องประกอบกิจการที่คนต่างด้าวทำได้ตามกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว
• การเช่าที่ดินเกินหนึ่งร้อยไร่ต้องได้รับอนุมัติตามกฎกระทรวง

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าและอากรแสตมป์คิดอย่างไร?

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าตามประมวลกฎหมายที่ดินคือ 1% ของค่าเช่าตลอดเวลาที่เช่า หรือเงินกินเปล่า หรือทั้งสองอย่างรวมกัน ส่วนอากรแสตมป์คิด 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษจากฐานเดียวกัน ชำระเป็นตัวเงินที่สำนักงานที่ดินก่อนหรือในวันจดทะเบียน

ฐานคำนวณไม่ใช่ค่าเช่าปีแรก แต่เป็นค่าเช่ารวมทุกเดือนตลอดสัญญาบวกเงินกินเปล่า ถ้าค่าเช่าขั้นบันได ต้องรวมทุกช่วง และกรณีเช่าตลอดชีวิต กรมที่ดินให้คำนวณค่าเช่าเท่ากับระยะเวลาสามสิบปี

บัญชีอัตราอากรแสตมป์กำหนดให้ผู้ให้เช่าเป็นผู้ต้องเสียอากร ส่วนค่าธรรมเนียมจดทะเบียน ในทางปฏิบัติคู่สัญญามักตกลงกันไว้ เช่น ผู้เช่าออกทั้งหมด หรือแบ่งคนละครึ่ง สำหรับการเช่าตาม พ.ร.บ. พ.ศ. 2542 ควรสอบถามอัตราค่าธรรมเนียมและเอกสารกับสำนักงานที่ดินท้องที่ก่อนนัดจดทะเบียน

เซ้งหรือโอนสิทธิการเช่าพื้นที่พาณิชย์ทำได้ไหม?

ทำได้เฉพาะเมื่อสัญญาเช่าอนุญาตไว้ ป.พ.พ. มาตรา 544 ห้ามผู้เช่าให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าแก่บุคคลภายนอก เว้นแต่ตกลงไว้ในสัญญา ถ้าผู้เช่าฝ่าฝืน ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ การเซ้งร้านจึงต้องมีความยินยอมของเจ้าของหรือข้อสัญญารองรับ

ถ้าสัญญาเดิมจดทะเบียนไว้ การโอนสิทธิการเช่าหรือการให้เช่าช่วงต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินด้วย ส่วนถ้าเจ้าของขายอาคารระหว่างสัญญา ป.พ.พ. มาตรา 569 กำหนดว่าการเช่าไม่ระงับเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าเดิม

ด้าน VAT คำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.90/2542 ข้อ 4 ถือว่าสิทธิการเช่าเป็นสินค้าที่ไม่มีรูปร่าง ถ้าผู้โอนเป็นผู้ประกอบการที่ใช้สิทธินั้นในกิจการที่ต้องเสีย VAT การโอนต้องเสีย VAT แต่ถ้าใช้ในกิจการที่ได้รับยกเว้น การโอนนั้นไม่ต้องเสีย VAT

เงินกินเปล่าที่ผู้ให้เช่าได้รับต้องเสียภาษีอย่างไร?

เงินกินเปล่าเป็นเงินได้จากการให้เช่าตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(5) ผู้ให้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดาต้องรวมคำนวณในปีที่ได้รับ หรือเลือกเฉลี่ยตามจำนวนปีของอายุการเช่า แต่ต้องยื่นและชำระภาษีของทุกปีที่เฉลี่ยให้เสร็จในปีที่ได้รับเงิน

หลักการเฉลี่ยมาจากประกาศกระทรวงการคลังลงวันที่ 19 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2528 ตามแนวในข้อหารือกรมสรรพากร กค 0811/3169 และ กค 0706/2499 ส่วนผู้ให้เช่าที่เป็นบริษัท ข้อหารือ กค 0706/6502 วางแนวว่ารับรู้เป็นรายได้ในรอบบัญชีที่เริ่มให้เช่า หรือเฉลี่ยตามจำนวนปีของสัญญาก็ได้

เงินกินเปล่ายังเป็นส่วนหนึ่งของฐานค่าธรรมเนียมจดทะเบียนและอากรแสตมป์ การไม่แสดงไว้ในสัญญาที่จดทะเบียนอาจเกิดปัญหาทั้งภาษีและการพิสูจน์สิทธิภายหลัง ส่วนภาระภาษีของผู้เช่าที่จ่ายเงินกินเปล่า ควรวางแผนกับผู้สอบบัญชี

สัญญาเช่าพื้นที่พาณิชย์ระยะยาวควรมีข้อใดบ้าง?

นอกจากคู่สัญญา ทรัพย์ที่เช่า ระยะเวลา และค่าเช่า สัญญาระยะยาวควรเขียนเรื่องที่กระทบเงินลงทุนของผู้เช่าให้ชัด ได้แก่ การปรับค่าเช่า การต่อสัญญา การเซ้ง ภาระภาษีที่ดิน การซ่อมแซม และการคืนพื้นที่ เพราะข้อพิพาทมักเกิดจากเรื่องที่สัญญาไม่ได้เขียนไว้

ผู้ที่กำลังหาพื้นที่ระยะยาวดู หน้าค้นหาพื้นที่ให้เช่า หรืออ่านบทความอื่นใน บล็อก JourneyAsset ส่วนนายหน้าที่ดูแลการทำสัญญาให้ลูกค้า ดูเครื่องมือสำหรับนายหน้าได้ที่ หน้าสำหรับนายหน้า

คำถามที่พบบ่อย

เช่าตึกแถว 3 ปีต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินไหม?

ไม่ต้อง ป.พ.พ. มาตรา 538 บังคับให้จดทะเบียนเมื่อเช่ามีกำหนดเกินสามปี สัญญาเช่า 3 ปีพอดีใช้หนังสือสัญญาที่ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดก็ฟ้องบังคับได้

ถ้าเช่า 10 ปีแต่ไม่ได้จดทะเบียน จะเกิดอะไรขึ้น?

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 การเช่านั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี ผู้เช่าจึงเสี่ยงเสียสิทธิในระยะเวลาที่เหลือหากเกิดข้อพิพาท

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าเท่าไร?

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่าตามประมวลกฎหมายที่ดินคือ 1% ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญาหรือเงินกินเปล่าหรือทั้งสองอย่างรวมกัน และต้องเสียอากรแสตมป์อีก 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทจากฐานเดียวกัน

เช่าพื้นที่พาณิชย์ได้นานสุดกี่ปี?

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 540 ไม่เกิน 30 ปีต่อครั้ง แต่ถ้าเข้าเงื่อนไข พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 เช่าได้เกิน 30 ปีแต่ไม่เกิน 50 ปี

เจ้าของขายตึกระหว่างสัญญาเช่า ผู้เช่าต้องออกไหม?

ไม่ต้องออกเพียงเพราะการขาย ป.พ.พ. มาตรา 569 กำหนดว่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ระงับเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อรับทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าเดิม แต่สัญญาที่เกิน 3 ปีควรจดทะเบียนไว้

ข้อมูล ณ พฤศจิกายน 2569 — กฎหมายและอัตราอาจเปลี่ยน ควรตรวจสอบกับหน่วยงานหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนตัดสินใจ

แหล่งอ้างอิง

• กรมที่ดิน: ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร
• กรมที่ดิน: คู่มือการจดทะเบียนเช่า (รวมการเช่าตาม พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542)
• กรมสรรพากร: บัญชีอัตราอากรแสตมป์
• กรมสรรพากร: ประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับอากรแสตมป์ (ฉบับที่ 37)
• กรมสรรพากร: คำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.90/2542
• กรมสรรพากร: ข้อหารือ กค 0811/3169 เงินกินเปล่าจากการให้เช่าที่ดิน
• กรมสรรพากร: ข้อหารือ กค 0706/6502 การรับรู้รายได้ค่าเช่ารับล่วงหน้าของบริษัท