สัญญาเช่าทรัพย์เชิงพาณิชย์ในไทยปกติกี่ปี?

โครงสร้าง 3+3+3 ปี (สัญญา 3 ปี + ต่ออายุได้อีก 2 ครั้ง) เป็นรูปแบบที่นิยมที่สุดในตลาดเชิงพาณิชย์ของไทย เพราะกฎหมายไทยจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาวกว่า 3 ปีต้องไปจดที่กรมที่ดิน หากผู้เช่าต้องการความมั่นคงระยะยาวสำหรับการลงทุน fit-out หรือเครื่องจักร สามารถเจรจาให้จดทะเบียนสัญญา 10-30 ปีได้ — แต่ต้องระบุเงื่อนไขการต่ออายุและเงื่อนไขการยกเลิกอย่างชัดเจน

ค่ามัดจำกับค่าเซ้งต่างกันอย่างไร?

ค่ามัดจำ (deposit) เป็นเงินประกันความเสียหาย ปกติ 2-3 เดือนของค่าเช่า คืนเมื่อสิ้นสัญญาหากไม่มีความเสียหาย ส่วนค่าเซ้ง (key money / goodwill) เป็นเงินก้อนที่จ่ายล่วงหน้าเพื่อสิทธิในการเช่าทรัพย์นั้น ไม่คืน นิยมในตึกแถวย่านการค้าหนาแน่นที่ผู้ให้เช่ามีอำนาจต่อรองสูง — ปัจจุบันลดลงในตลาด Bangkok นอกย่าน Chinatown / สำเพ็ง / ประตูน้ำ

อาคารพาณิชย์ — เช่าและขายทั่วประเทศ

อาคารพาณิชย์

อาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ (Commercial Building) ตึกแถวต่อเนื่อง อาคารที่มีหลายหน่วยพาณิชย์ในตัว — สำหรับนักลงทุน เจ้าของกิจการที่ต้องการขยายพื้นที่ หรือใช้เป็นสำนักงานใหญ่ของบริษัท

Large commercial buildings — continuous row shophouses, multi-unit commercial structures — for investors, growing operators, or company HQ use.

เกี่ยวกับ อาคารพาณิชย์

อาคารพาณิชย์ vs ตึกแถว ต่างกันอย่างไร?

ตามนิยามที่ใช้ในตลาดอสังหา: ตึกแถวคือชุด shophouse 2-4 ชั้นที่ติดกันเป็นแถวยาว ขนาดหน้าแคบ (4-6 เมตร) ตามรูปแบบสถาปัตยกรรมจีน-ไทยดั้งเดิม อาคารพาณิชย์ (commercial building) มักหมายถึง shophouse modern format ขนาดใหญ่กว่า (6-12 เมตร) 4-7 ชั้น แยกตัวหรือรวมกลุ่ม 2-4 unit ออกแบบมาเพื่อใช้พาณิชย์โดยเฉพาะ พบในย่าน mixed-use ใหม่ๆ

เปิดออฟฟิศใน commercial building ต้องดูอะไร?

ระบบไฟฟ้าที่รองรับ AC + คอมพิวเตอร์หลาย workstation, อินเตอร์เน็ต fiber, ลิฟท์ (สำหรับอาคาร 4 ชั้นขึ้นไป), ที่จอดรถ, สัญญาเช่าที่อนุญาตให้ใช้เป็นออฟฟิศ (บางอาคารกำหนดประเภทธุรกิจ), ความปลอดภัย (CCTV, security guard) และสิทธิติดป้ายชื่อบริษัทด้านนอก

ซื้อ commercial building เพื่อลงทุนปล่อยเช่า yield เท่าไร?

Commercial building ในย่านการค้ารอง (รามอินทรา, บางแค, นนทบุรี) yield 6-8% ต่อปี ในย่านกลาง (ลาดพร้าว, รัชดา) 4-6% ในย่าน CBD (สีลม, สุขุมวิท ช่วงต้น) 3-4.5% — yield ต่ำลงเมื่อทำเลดีขึ้น เพราะ capital appreciation มาแทน ผู้ลงทุนระยะยาวเลือก CBD เพื่อ growth ผู้ลงทุนต้องการ cash flow สูงเลือก secondary location